부동산 양도세 계산기 활용법

🔎 핵심 요약

부동산을 팔 때 발생하는 ‘양도소득세’는 금액이 크고 계산이 복잡합니다.
하지만 국세청의 양도소득세 계산기를 이용하면
매도 전후 예상 세액을 손쉽게 확인할 수 있어
절세 전략을 세우는 데 큰 도움이 됩니다.

이번 글에서는 국세청 양도세 계산기 활용법과 입력 팁, 주의사항을
2025년 최신 기준으로 정리했습니다.

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💰 양도소득세란?

부동산(주택, 토지, 상가 등)을 팔아서 발생한 양도차익(이익) 에 대해 부과되는 세금입니다.

양도소득세 = (양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유공제) × 세율

• 양도가액: 실제 매도금액
• 취득가액: 매입금액 + 취득세 등 부대비용
• 필요경비: 중개수수료, 법무사 비용, 리모델링 비용 등
• 장기보유공제: 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 일정 비율 공제

✅ 핵심 포인트:
양도소득세는 부동산 종류, 보유기간, 거주 여부에 따라
세율이 크게 달라집니다.

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📲 국세청 양도세 계산기 접속 방법

1. 국세청 홈택스 접속:
   👉 https://www.hometax.go.kr
2. 상단 메뉴 → 조회/계산 → 양도소득세 자동계산 클릭
3. 부동산 유형 선택:
   • 주택, 토지, 상가, 오피스텔 중 선택
4. 세부 항목 입력:
   • 취득일, 양도일
   • 취득가액, 양도가액
   • 필요경비, 보유기간, 주택 수 등
5. ‘계산하기’ 클릭 → 예상 세액 자동 산출

✅ Tip:
계산 결과는 참고용으로,
실제 신고 금액은 세무서 검증 후 달라질 수 있습니다.

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🧾 입력 시 알아두면 좋은 포인트

입력 항목	입력 방법	주의사항
취득가액	매입가 + 취득세 + 중개수수료 등	증빙자료 기준으로 입력
양도가액	실거래 신고 금액 기준	계약서 금액과 일치해야 함
필요경비	리모델링, 법무사비, 중개수수료 등	세금계산서·영수증 필수
보유기간	취득일~양도일	1년 미만이면 단기세율 적용
거주기간	2년 이상 거주 시 1주택 비과세 가능	주소 이전일 기준
주택 수	조정대상지역 중복 보유 여부 중요	다주택일 경우 세율 가산

✅ 핵심:
입력값에 따라 세율이 완전히 달라지므로,
‘보유기간’과 ‘1세대 1주택 비과세 요건’은 반드시 정확히 확인해야 합니다.

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📊 기본 세율표 (2025년 기준)

과세표준	세율	누진공제
1,200만 원 이하	6%	0
4,600만 원 이하	15%	108만 원
8,800만 원 이하	24%	522만 원
1.5억 원 이하	35%	1,490만 원
3억 원 이하	38%	1,940만 원
5억 원 이하	40%	2,540만 원
5억 원 초과	45%	3,540만 원

✅ 참고:
1년 미만 보유 시 세율 50%,
2년 미만은 40%,
2년 이상은 위 표의 일반세율 적용.

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🧮 양도세 계산 예시

항목	금액
양도가액	7억 원
취득가액	4억 원
필요경비	2,000만 원
양도차익	2억 8,000만 원
장기보유공제(10%)	2,800만 원
과세표준	2억 5,200만 원
세율(35%)	약 8,820만 원
지방소득세(10%)	약 882만 원
총 납부세액	약 9,702만 원

✅ Tip:
양도세 계산기에서는 장기보유공제와 지방세까지 자동 계산됩니다.

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💡 활용 시 유용한 추가 기능

기능명	설명
1세대 1주택 비과세 판단	보유·거주기간 입력 시 자동 판정
장기보유특별공제율 자동 계산	보유기간별 공제율 자동 산출
다주택 중과세 계산	조정지역 2주택 이상 자동 가산세율 반영
기타 부동산 선택 가능	상가·토지 등 비주택 자산 계산 지원

✅ 추가 Tip:
양도세 계산 후 예상세액이 높은 경우,
“필요경비 추가” 또는 “공제 요건 충족 여부”를 검토하면 절세 여지가 생깁니다.

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⚠️ 주의사항

1. 실거래 신고금액 기준 입력 필수
   • 매매계약서 금액과 다르면 추후 수정세액 발생
2. 1세대 1주택 비과세 조건 확인
   • 2년 이상 보유 + 실거주 2년 이상
3. 공동명의는 지분별로 계산
   • 각각의 소득으로 분리 신고 필요
4. 계산기 결과는 참고용
   • 실제 세금은 세무서 검증 및 공제항목에 따라 달라짐

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🧩 결론 요약

항목	내용
계산 도구	국세청 홈택스 양도소득세 자동계산
필요 입력	취득가, 양도가, 필요경비, 보유·거주기간
주요 기능	1주택 비과세, 장기보유공제 자동 계산
세율	일반세율 6~45%, 단기보유 40~50%
활용 팁	계약 전 세액 시뮬레이션으로 절세 전략 수립 가능

💡 요약:
양도세 계산기는 단순 세금 확인용이 아니라,
매도 전 절세 시뮬레이션 도구로 적극 활용해야 합니다.
보유기간·주택 수·거주 기간을 바꾸며 여러 시나리오를 비교해보세요.

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💬 마무리

부동산 매도 전, 양도세 계산기 한 번만 사용해도
세금 차이가 수천만 원 날 수 있습니다.
보유 기간에 따라 절세폭이 달라지니,
계약 전 꼭 시뮬레이션을 해보세요.

서로의 양도세 절세 노하우나 계산기 활용 팁이 있다면
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